http://cihouyuezi.cn/news/2021年是上海寫字樓市場回暖的一年。來自世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示,2021年,上海寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高,約130萬平方米,較2020年增幅達(dá)160%。其中,受內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴(kuò)張推動(dòng),核心商務(wù)區(qū)的凈吸納量達(dá)41.3萬平方米。租金也實(shí)現(xiàn)了止跌回升,2021年平均租金報(bào)價(jià)達(dá)277元/月/平方米,為五
2021年是上海寫字樓市場回暖的一年。
來自世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告顯示,2021年,上海寫字樓凈吸納量創(chuàng)歷史新高,約130萬平方米,較2020年增幅達(dá)160%。其中,受內(nèi)資金融服務(wù)業(yè)、專業(yè)服務(wù)業(yè)、科技新媒體和零售業(yè)擴(kuò)張推動(dòng),核心商務(wù)區(qū)的凈吸納量達(dá)41.3萬平方米。
租金也實(shí)現(xiàn)了止跌回升,2021年平均租金報(bào)價(jià)達(dá)277元/月/平方米,為五年來首次回升。
除此之外,空置率亦有大幅下降,尤其是前灘錄得2.6%的全上海最低空置率。根據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),2021年上海寫字樓市場錄得空置率降至16%;世邦魏理仕發(fā)布的報(bào)告也顯示,錄得其空置率為16.6%;仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2021年上海整體空置率穩(wěn)步下降至16.5%。而在2020年,上海寫字樓空置率一度超過了20%。
世邦魏理仕報(bào)告還顯示,2021年上海寫字樓市場共有17個(gè)新項(xiàng)目入市,總計(jì)107.1萬平方米,為2020年交付體量的1.6倍,其中約有六成布局在新興商務(wù)區(qū),尤其以“世博-前灘-徐匯濱江”為代表的濱江核心發(fā)展區(qū)的成熟度正在加速進(jìn)化。
仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部項(xiàng)目代理服務(wù)總監(jiān)江蘇表示,除內(nèi)資科技新媒體行業(yè)帶動(dòng)非中央商務(wù)區(qū)需求外,制造貿(mào)易行業(yè)的租賃成交加快,同時(shí)醫(yī)療健康行業(yè)的租賃需求也有所增加。
一般而言,上海寫字樓市場主要被細(xì)分為核心商務(wù)區(qū)、新興商務(wù)區(qū)和商務(wù)園區(qū)寫字樓。前兩者計(jì)入統(tǒng)計(jì)的多為優(yōu)質(zhì)甲級(jí)寫字樓,商務(wù)園區(qū)主要以產(chǎn)業(yè)園區(qū)等為載體。
在2021年的第四季度,尤其是在核心區(qū)位成熟商務(wù)氛圍和租金合理化驅(qū)動(dòng)下,核心商務(wù)區(qū)凈吸納量開始加速提升,較第三季度增加了5%,以南京西路和淮海中路帶動(dòng)較為明顯,助推2021年上海寫字樓市場創(chuàng)歷史新高。
就租金水平而言,據(jù)戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,2021年上海甲級(jí)寫字樓租金整體止跌微升,到第四季度為8.17元/平方米/天,環(huán)比呈上漲趨勢,同比2020年四季度微漲0.21%。其中,新興區(qū)在優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目入市的帶動(dòng)下漲幅更明顯,租金同比增長2.04%,達(dá)6.52元/平方米/天。核心區(qū)為9.37元/平方米/天,同比2020年四季度上漲0.83%。
世邦魏理仕報(bào)告也指出,“受核心商務(wù)區(qū)韌性復(fù)蘇和濱江各板塊煥新崛起的帶動(dòng),上海寫字樓市場2021年租金止跌回升,報(bào)價(jià)和有效租金較去年同期分別上調(diào)0.7%和1.2%,引領(lǐng)全國水平?!?/p>
具體到商業(yè)園區(qū)方面,數(shù)據(jù)顯示,2021年上海商務(wù)園區(qū)寫字樓市場共錄得14個(gè)新增供應(yīng)交付,共計(jì)85.9萬平方米,分別位于張江、金橋及市北等板塊。凈吸納量2021年全年共計(jì)錄得72萬平方米,創(chuàng)5年來新高。
其租金漲幅創(chuàng)2019年以來新高,從第四季度開始整體租金繼續(xù)走高,環(huán)比增長1.0%至4.6元/平方米/天,全年租金增幅達(dá)3.2%,目前租金報(bào)價(jià)為137元/月/平方米。
另外,仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示,2021年四季度上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)全年錄得的空置率為14.5%,同比下行了3.4個(gè)百分點(diǎn),多位于張江、金橋及市北等區(qū)域,也達(dá)到歷史低點(diǎn)。
值得一提的是,2021年上海的綠色樓宇實(shí)現(xiàn)了超20%的租金溢價(jià)。世邦魏理仕方面認(rèn)為,隨著ESG被廣泛關(guān)注,健康安全成為租戶長期訴求,綠色樓宇因此得以持續(xù)錄得較好租金表現(xiàn)。
寫字樓市場的明顯回暖,除了疫情影響逐步減輕,企業(yè)效益恢復(fù)的原因之外,也在于市場投資者對(duì)上?;久娴拈L期看好。
據(jù)戴德梁行中國區(qū)項(xiàng)目及企業(yè)服務(wù)部董事總經(jīng)理魏超英總結(jié),上海寫字樓市場在2021年主要表現(xiàn)為三個(gè)特點(diǎn),比如金融、電子信息科技及專業(yè)服務(wù)三大主流行業(yè)引發(fā)熱點(diǎn)和陸家嘴、南京西路、前灘、北外灘、虹橋商務(wù)區(qū)等五大板塊聚焦城市增長極,以及在國內(nèi)大循環(huán)為主體的新發(fā)展格局下,內(nèi)資成交占比持續(xù)上揚(yáng)。
世邦魏理仕華東區(qū)研究部負(fù)責(zé)人陸燕認(rèn)為,由于疊加了2019年和2020年商業(yè)地產(chǎn)積壓的需求,2021年上海寫字樓凈吸納量因此得以創(chuàng)下新高。而且寫字樓市場租期一般是3年,按照以往規(guī)律,凈吸納量在創(chuàng)出新高后可能會(huì)有所回落。
不過,2021年上海寫字樓市場所展露出的強(qiáng)勁復(fù)蘇表現(xiàn),一定程度上也展示了上海市場對(duì)新興產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略布局的重要地位和對(duì)外開放窗口城市的外資吸附力。
因此,在接下來的6個(gè)月,上海寫字樓市場還將有87萬平方米左右的新增體量入市,主要分布于“一江一河”沿岸濱水地區(qū)的徐匯濱江、前灘、北外灘及蘇河灣等,可為上海在2022年提供更充沛的優(yōu)質(zhì)辦公場所選擇。
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